主要是没钱。

(资料图)

新城目前在建面积大概4500万平，按每平2.5年共计3000元的建安成本算，每个月刚性支出约45亿。新城有息约700亿，平均利率约6.6%，每月要交4亿的利息。新城去年管理和营销费用约100亿，均到每个月大概8亿。每年到期的公开债务不到80亿了，均到每个月6亿。开发贷默认周期较长或自然展期，这里先不记入。那么新城每月的硬性开销是45+4+8+6=63。只要销售＞63，新城纯粹依靠房开的现金流就是正的，没有暴雷风险。

此外，新城有两重重要的经营护垫缓冲。一是租金，每月收租10亿，估计自由现金流4.5亿。二是电影票，每月票房1亿，广告小吃5千万，预计至少有5000万自由现金流。

最后，新城的公开债没有断，今年已经发了1亿美元债。13亿abs。11亿中债增。这就是30亿。

整体算下来，新城房开业务和运营开销目前基本持平的。新融资和经营业务的钱是自由现金流。均到每个月大概是8亿。

这8个亿新城主要拿去盖吾悦广场了。其实，投资吾悦广场是一个奢侈行为，因为相当于是沉淀资产。 一般花钱的顺序是：保公开债>保交楼>旧盘新开工>建设商业>拿新地。目前新城商业的建设没有停，就是手上有钱可以买奢侈品，侧面也印证了我们上面的推测。

新城为什么不拿新地？

除了手头不宽裕外，主要是去化很差。新城主战场低线城市最近去化不行，投入后迟迟收不回成本。新城土储过亿平，年销售\总土储不到10%，周转效率很慢。可售土储推测在5000万方以上，按照现在每年700-900的销售水平，能卖5年以上了，并不缺地。所以，新城有了闲钱后，宁可去建设吾悦，也不拿新地了。

这里有一个隐患，就是新城销售下降过快，如果下降到55以下，现金流就为负了。一直不拿地，销售持续下降是正常的。当然，随着保交楼的推进，建安成本也会下降，而经营现金流会越来越多，新城租金今年能突破110亿，明年能突破130亿，电影票房收入在昨天已经历史新高了，这才过了半年。

总之，新城后面必须把销售额维持在55以上，如果低于55，大家就要小心了。

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