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分析房地产股要注意住房、商品房和地产股的区别。

住房包含了农村自建房，保障房，商品房等，现在年轻人口减少，住房总需求减少，相关产业链家具家电等总需求减少，这一点在两年前我已经发过文了。

商品房是在城市买房，包含了本地居民和外来移民的需求，年轻人口下降，本地居民买房需求下降，但是外来移民买房需求受政策限制很大，以前快速城镇化，人为控制了农村人口向城市人口买房转移的速度，采用例如高考录取比率，限制外地户口买房等政策来限制，举个简单的例子，以前有200个人想去城市，但是政府通过买房资格（户口和限购政策）只让50个人买，现在年轻人口减少只有150人想去城市买房，然后政府放松买房资格（户口和限购）允许75个人买房，这样商品房需求反而上升了。因此在年轻人口减少的时候，放松农村人口到人口流入城市买房，商品房需求还是可以增长的。

商品房价格，像杭州这样的人口流入城市，想移民到杭州的人太多，于是杭州市实行了限购政策，允许外地户口满一年社保才能买房，像上海，外地户口单身不能买房，还要厉害。所以这样的城市的核心城区的商品房永远是稀缺资源，购买者是全国人民，然后被政策限制不能买，还是具有保值增值的作用的。

地产股，前面分析了商品房的需求，如果放松农村人口到人口流入城市买房，商品房需求还是可以增长的。具体地产股则要看该企业的项目分布，那些分布在人口流出地区的房地产公司的项目很多是零资产负资产，碧桂园和恒大门就是榜样，而项目分布在人口流入地去的房地产公司则日子好过，是“供给侧改革”的剩者为王的获利者，淘汰战后在战场上捡尸的胜利者。滨江、万科们就是剩者为王者。

分析商品房和地产股一定要分清是人口流入还是流出的地区。

$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $滨江集团(SZ002244)$

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