万科回来了，那个优秀的万科回来了！

说到万科，要从我成为万科的业主开始说起。

话说我买了万科的房子之后，恰逢地产行业下行周期，所以我很关注房企的信用情况。在疫情这几年，受fk的影响，房企施工暂停屡见不鲜，且由于本人所在城市为了防止出现雾霾天气，房企停工更是常态。

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幸运的是，尽管受各种意外因素的影响，我所购买的楼盘施工进度正常，年底按期交房。对于业主来说，能按期交房是一件天大的事，因为我的一个远房亲戚，购买的本地开发商的楼盘，5年了还没交房。而我家楼上的邻居更不幸，拖到了第八个年头。

最令我感到惊讶的，还是去年10月的事情。去年10月，也就是房企资金链最紧张的那个时间，我收到了销售顾问发来的信息：万科为了保障业主权益，毅然决定封盘，等23年6月再重新开盘销售。到那时，楼盘实景呈现，将收回所有优惠。

那个时候，可是房企遍地打折断臂求生的时候，万科觉得市场定价太低而放弃短期现金流的时候，我就知道，万科一定是能活下来的房企。并且，万科为了打造更好的小区环境，提高了小区环境标准，其他房企降标，万科加标，我自然对万科多加关注。后边股价果然大幅上涨，直到最近跌下来出现了买入的机会。

后边，就是我签车位合同的时候，听到销售顾问说，他们最近在整改售楼部，这就和张海所说的降低售楼部的成本对应了起来，在今年的一季报里，我找到了这么一段话：

报告期内，本集团全面检视在售项目、首开项目的操盘情况，重点提升产品性价比和精益管理水平，拉通优秀案例的操盘方案，将优秀实践复制推广。对于存量资源，以楼栋为单位对库存进行再分类并明确不同的销售策略。

再看今年一季报，管理费用从26亿下降到15亿，这就是今年一季报在毛利下降的背景下取得超预期增长的原因。

那么毛利率为什么会下降呢？毛利率见底了吗？毛利率下降，早在万科出一季报之前，我就判断出来了。原因在于：

万科的存货周转开始加快。我们看存货的已完工项目，总体金额增长并不多，但有不少去年才增加的项目，这些项目必然毛利率低，因为不好卖才会成为现货。这说明了两点：第一，过去积累的滞重存货去年集中处理了一部分，所以去年毛利净利率低；第二，由于疫情的原因，去年有一部分利润率不好的现货项目没有来的及卖出去，这部分项目会集中到一季度卖出，所以毛利率必然会下降，其实早在业绩会上管理层就对毛利率的下行压力进行了表述。体现在报表上，就是营收增加，毛利下降，现金流显著改善。

于是，我们就知道了毛利率下降的原因，是因为加快了滞重存货的周转，而今年4月，在上海的拿地力度的提升进一步佐证了万科的资产周转变得更加顺畅。要知道，下定决心加快滞重资产周转并不是一个能够轻松做出的决定，这将对报表业绩产生很大的负面影响，但万科勇敢地走出了这一步，底气就是管理费用的显著下降，没错，就是管理红利。

由此，我就对万科过去几年的经营策略产生了强烈的兴趣，万科这几年究竟在做什么呢？18年的活下去大家都耳熟能详了，19年开始，万科的拿地面积开始小于销售面积，新开工面积小于竣工面积，开始收摊子。21年上半年，万科净负债率降低至20%的极低的水平，代价就是拿地比较少。并且万科拿地还有一个特点，就是集中供地拿地占比并不太高，所以21年上半年万科算是极少数理性克制没有拿高价地的房企之一，能做到这一点，与其强烈的危机意识有很大的关系。

再看一下2021年业绩会，万科管理层对于未来的业绩与经营是怎样表述的？

一是通过开发经营本部，我们对房地产业务进行集中管控和统筹管理，改变了过往的离散度问题，通过管理红利来提高整体回报。开发经营本部主要做了几件工作，拉通每个产品，打开每个项目，管住关键节点，比如说对于大型复杂项目我们设置了87个关键节点，对这些关键节点进行精准把控，我们希望打造一批叫好又叫座的大型复杂标杆项目产品，既能体现我们的开发业绩，也能有良好的运营表现。

我们开发业务的第二个支撑点是始终坚持高质量投资，比如说对投资项目盈利水平的要求，对于操盘团队能力的要求，对于投后管理要求都在不断提高。

第二个内部基础是经营服务类业务表现很好，快速发展，NIO率势头也很好，比如物流的整体NOI率超过6.5%，冷链的NOI率超过7%，2019年以后的长租公寓NOI率都能超过6%，印力这两年新开重要项目的NOI率也超过6%，首个完整年超过6%，这些业务将构成万科未来的增长空间。

另外，从2022年开始，万科的管理层都下沉到具体的业务部门，分管具体的业务，这样也能拉近与市场的距离，提高运营效率。

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