$滨江服务(03316)$$碧桂园服务(06098)$

2021年的合约面积增量中，第三方占比74.8%，2022年的合约面积增量中，第三方占比59%，第三方面积略增长占比下降，母公司的合约面积增速非常高达到132%，主要是因为滨江集团$滨江集团(SZ002244)$2022年大规模拿地。

(资料图)

未来保守预计每年增长2000万方-2500万方的合约面积，这意味着2023年-2024年的合约面积增速还可以保持在复合25%以上。

在管面积中第三方占比2022年为55%，2021年为48%，新增的在管面积中第三方占比为72%，可以预见的是未来在管面积第三方占比还会持续提升。

和很多人的直觉不同，第三方项目占比提升了，但是物业费还是维持在全年4.26元，2021年为4.3元，只是略微下降，由于滨江服务的外拓项目整体定位高端，对物业费的影响可控。比如武林外滩6.8元，上海大华项目也在5元以上。

同时，非住宅物业的单位收入远高于住宅，而非住宅物业增速还高于住宅。因此总体看，未来基础物管单价没有下行压力。

收入增长28%，滨江集团2022年合同销售下滑10%，保持高增长的原因是滨江服务给很多的第三方楼盘提供服务。因此非业主毛利虽然占比高，但是并不能100%理解为注水。

毛利率在45%维持高位。

毛利占比41.1%，行业中最高之一，但是由于业主增值服务的高增长，非业主毛利占比预计未来会降到30%。

此次财报最大的亮点，总收入2.48亿，增长80%。2021年开启的优居项目（软硬装）在2022年初露锋芒，实现1.16亿收入。

如果从合约负债的角度，2022年1H净增4.11亿，结算收入基本没有，因此2022年上半年的新增订单是4.11亿左右。

2022年2H净增3.53亿，结算收入1.16亿，因此2022年下半年新增订单大约是4.7亿。

扣除源泉税影响，2022年归母净利润4.38亿，增长36%，截止上周五估值为13.2x。公司维持60%的分红率，分红基数为4.11亿，因此现阶段股息率为4.25%，行业中中上水平。

考虑到公司的竞争优势在加强，业主增值服务刚开始释放利润。2023年预期增长在25%-35%之间，2024年预期增长同样可以做到25%以上。