富森美这公司非常简单，就是守着几个家居建材商场收租。自从2015年南富森开业后，公司每年都能收到12亿上下的租金：
(资料图片)
按照公司披露的自持物业的总面积约110万㎡计算，平均租金水平约为120元/㎡·月。
收入稳定，但租金总额、单方租金也没什么增长。疫情前16~19年之间的租金年化增长2%出头，勉强和通胀持平。除了天府新区新项目外，主业已经看不到增长空间了。
这里更新一下在《富森美，一家还不错的收租股》中关于未来几年营收增长的看法。当时，我认为：
2023年相对2021年（不是2022年）增长15%，2024年新店开业叠加老店坪效提升再增长20%，2025年坪效提升带来的自然增长8%，三年合计增长49%。考虑到过去新店开业时的净利润增长均超过营收增长，净利润增长60%~65%。以2021年扣除炒股收益的之后的利润8.3亿元为基础，2025年的净利润约为13.3~13.7亿元。
现在，在看了上面历年租金收入的那张图之后，我认为未来3年内，现有店铺的租金增长会非常有限，预计在10%左右，不会超过14.5亿。天府新区项目的各业态面积指标如下：
那个位置的办公楼顶多租到50元/㎡·月（甚至有可能租户付物管费就行），80%出租率的租金为4400万/年。商业顶多租到100元/㎡·月，满租的租金为7600万/年。那个位置一家1.3万㎡的酒店，收入能有2000万就非常乐观了。合计收入1.4亿。
再加上一些轻资产的收入，3年内高毛利的收入满打满算也就是16亿，比22年多出3.8亿。乐观点按60%的净利率计算 ，2.28亿的净利润。如果投资收益在1个亿以内，装修业务贡献的净利润几乎可以忽略不计。25年总的净利润顶多11~11.5亿，远低于之前预期的13.3~13.7亿。
至于公司过去几年一直在提的“发展新赛道，瞄准90后，打造新零售时代的中国版宜家。自营业务+自有品牌，线下可复制，线上卖全国”云云，听听就好，千万别当真。
公司的核心竞争力就是提前占位+躺着收租。现在放着好好的收租生意不做，反而想要去开购物中心店、社区店，去给别人交租金。就算行得通，利润也很低。
天花板肉眼可见，所以公司一边搞家装业务，一边搞金融投资业务。2022年年报总资产70.7亿，净资产61.3亿，金融投资业务总27.8亿，占总资产的39.3%、净资产的45.4%，相当于公司3年左右的净利润。
投资富森美，必须对这块业务有深入的了解。在写《富森美，一家还不错的收租股》时，我只是草草看了一下，没有深究，今天就稍微往细了扒一扒。下图就是扒出来的成果：
这张公司2022年年报金融投资资产的全景图，有几个要点：
1. 理财产品都拿去投资了。
理财产品金额7.46亿，占金融资产的26.8%。这个比例是在逐年下降的，一方面是拿去炒股了，另一方面就是拿去做一级市场投资了。
2. 公司的投资主要集中在一级市场。
长期股权投资、其他非流动金融资产、进合并报表的产业投资基金三者加起来合计10.97亿，占到金融投资资产的40%上下。这个比例还是比较高了。
3. 一级市场的投资目前还不错。
10.97亿的一级市场投资，大概可视为风投产业基金。只要像分众投数禾科技一样，押中了一个，就算回本了。目前宏明电子有这方面的潜力。
公司20年3月份通过川经基金，间接拥有了宏明电子11.37%的股份，初始投资成本为3.28个亿。这笔投资是放在长期股权投资下面的，投资收益是按照权益法确认的，22年的期末余额已经去到了4.28亿。20~22年三年，公司收到的分红分别为405万、517万、1013万，合计1938万。二者合计4.47亿。
三年时间，增值约36%。这还不是重点。重点是22年年报中，披露公司应占宏明电子的利润约为5000万元。4.47亿对应5000万元，PE约为9倍。如果宏明电子能够维持这个盈利能力，即使不上市，公司这笔投资也是成功的。
公司持股11.37%，应占利润为5000万元，反算出宏明电子的净利润为4.4亿。如果以23PE的价格上市，公司持股估值约为11.5亿。相对于初始投入的3.28亿元，增值250%，一笔不错的投资。
除了宏明电子之外，欧瑞博是智能家居赛道的，云智天下是做智慧社会和数智乡村业务的，光明光电是专门做光学玻璃的、兴储世纪是光伏+储能赛道的，鸿侠科技是一家航空零部件生产商。
这些公司有传统产业，也有新兴赛道，在各自行业中有一定的竞争优势，但并不明显。未来是以分享它们的利润获取回报，还是等它们上市之后变现退出，都还是个未知数。风投本就是这样，三年不开张，开张吃三年。
这些以及市场的投资，估计与20年上任，有着四川证监局背景的副总裁、财务总监王鸿有着密切的关系。这么关键的角色，不知道王鸿除了每年领108万元的薪水之外，还有没有其他的激励方式？
4. 小贷和保理业务像个黑箱子
应收小贷和应收保理款合计5.56亿，占比20%。这块业务我一直没有找到它对应的利息收入是多少。按照常理推断应该是利息收入，但是财报附注中的利息收入只有226.5万，就算全部算在小贷和保理款头上，利率才4.07%，低得不符合常理。
我不太搞得清楚它把这部分收益放到哪个科目下了。
5. 我打算原谅它炒股了。
公司炒股的资金总额约3个亿，占总资产和净资产不到5%，占金融投资资产约11%。按照波动20%计算，对于公司净利润的影响可控。如果公司能够把炒股的规模控制在5个亿以内，并且没有太大的亏损，我准备原谅它炒股了。就当确实是钱多得没处去吧！
总结一下：富森美的成长性比之前预期的要差，但投资业务也没有第一次粗略看的时候那么糟。如果宏明电子能够成功IPO，公司会取得一笔不错的投资收益。
接下来价格合适的话，我准备买一点底仓了。
$富森美(SZ002818)$
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