做收租公难吗？其实不难，但关键是能够长期做下去的人，又能好好做的人。少之又少

原文刊登于公众号 “建筑与地产透视”，real_estate_insight

(资料图片仅供参考)

其实太古的一个项目就值得写一篇文章。本文主要是从一个地产发展商的角度，去分析打造一个成功商业地标的基本要素。而商业建筑的设计是一门集合了商业需求，人类心理学，建筑技术的综合学科。ZAHA是做不出来类似的建筑的。

整个项目的目标就是要做一个能繁荣昌盛超过40年的商场，不是做一个昙花一现的网红。这个时间周期的要求，意味着业主只能以一个超长期的视野来做商业规划以及设计。建筑体量和未来改造的灵活性都要纳入考量之内。

希望这篇文章也能给大家一些新的角度，在逛街的时候，评判一下业主的设计和经营能力。

1. 地块大小 —— 创造一个能与线上零售竞争的业态组合

选择的地块体量：

前滩太古里设计时的体量分析图

简单总结，内地项目的体量要求，10万平方米以上，超过200间商铺，不做垂直mall。其实这也是十分有道理的，线上零售的特点是24小时能够交易，种类多。而做一个线下零售地标的时候，需要考虑的点是可逛性，是否有足够的商品可以供客户购买，加上足够的休闲和娱乐配套。

线上零售是纯销售货品为主，而线下零售，贩卖的是一个生活体验

下图是前滩太古里的一个前期消费心理需求分析：

2. 人流的属性——业态设计的科学性

之前谈过人流的属性问题，之所以做综合体，也是想集齐高质量的人群

- 甲级写字楼

- 五星级酒店

- 高端公寓

- 住宅人群

我们从广州太古汇，前滩太古里这两个项目的最终品牌落位，就能够发现人流属性红利的共性。这是业主和租户双向共同选择的结果：

- 钟表珠宝总是靠近五星级酒店的位置 （例如Rolex, Cartier, Chaumet, Tiffany, VCA, IWC等等)

- 重奢侈品们都在商场的聚点（怎么走都能走到的位置，LV, Hermes, Chanel以及Dior）

- 美妆总在人流最大的地方附近

广州太古汇 L1 平面，聚点在主中庭，钟表珠宝聚集在酒店附近

前滩太古里业态分布

前滩太古里L1平面（钟表珠宝聚集在香格里拉附近，LV等大牌都在中央广场）

因为每一个品牌都有自己的调性和客户群，他比业主更加了解自己的客户情况。所以商户选址是非常有讲究的。- 店铺的大小取决于自己的品类多少，以及客户体验相关

-品牌对于展示面大小的要求，是否需要外立面，取决于他是聚焦于经营利润，还是要在这个市场做个flagship打响名头。

3. 人流的导流——建筑设计的科学性

商业建筑设计的目标，吸引人流到商场，创造购物氛围，引导人流到每一个角落。人流就是核心，有人就产生了价值。

很多发展商都是简单粗暴地去看待死角，把一个anchor（主力租户）放在那就当解决了问题。这年头，越是主力租户，越在意自己位置的通达性和人流。这是商家的共同特点。选址的事情，只要把自己当成一个小老板去看，角度就和业主不太一样了。毕竟，购物中心里的每一家店，都是上几百万的投资。

比较记得LV大佬来看商场时说过的一句话，50米内就要有一条扶梯，而且扶梯不能躲在角落，要在人的视线内。关键是给人一种感觉，我可以随时随地选择自己想逛的地方。这与人的心理暗示有关，大部分人都在自己的舒适圈内。如果是看不到尽头的路，人往往不会走过去。因此建筑上的死角，往往是无法通过招商解决的。

如果有逛过前滩和成都太古里，就会发现扶梯所摆放的位置是有区别的。前滩的扶梯直接放在了显眼的位置，部分挡住了商铺的展示面，而成都则隐藏在角落。但前滩的爬楼率就高于成都。这是give and take了。

4. 设计风格 经典而永恒 —— 时尚而超前

曾经有一天陪LV老大看场，他说了一句，一个retailer喜欢的零售综合体，往往不是由名建筑师做出来的。名建筑师往往喜欢表达自己的风格，压缩retailer的表达空间。

太强烈的设计语言表达，忽略了商业建筑的核心要点：可塑性，可持续性，商家的展示性。最大的内容和产品展示，往往来自于租户。 顾客来逛的是商店，买的是体验。

网红设计不好的点在于不持久，逛一两次就腻了。而商场的设计至少要撑10-20年。所以商场设计的建筑语言框架包容性一定要够大，才能在保持商场特色的同时，给与租户足够的创造空间。

现代化语言设计的广州太古汇

前滩太古里的尝试：木区与石区的新概念，从而区分业态属性，给与顾客一个方向感

古建筑风格现代诠释的成都太古里

5.资产翻新的逻辑——制造设计热点

当项目进入了正现金流状态的时候，就可以有越来越多的资源来持续制造热点，打造特色区域。

太古汇的不断变幻的厕所

结语

要理解太古的设计理念，主要是从下面几个维度去考量的

- 深刻理解线下零售商的选址需求，大小，位置

- 究竟要以什么样的一个方式去长期经营一个商场？

- 如何通过商场的变与不变来吸引顾客不断回到项目？

做研究做的越深，越发觉得商业经营大有学问。不能简简单单从财务角度，来判断商业地产玩家的长期竞争力。下一篇会尝试探讨一下，何为社区打造，Placemaking。