#招商房托##美联储加息#

2022年以来，受美联储加息+疫情双重影响，一向以稳健投资著称的房托却出现了剧烈波动。仅2023年开年，长期回报率喜人的领展房托、越秀房托纷纷出现大跌。但$招商局商业房托(01503)$是个例外。

22日晚，招商局商业房托发布2022年报。23日，招商局商业房托就大幅收涨6.4%，如果我没记错的话，这是仅次于招商局商业房托上市第二天（2019年12月11日）的历史第二大涨幅。市场到底在招商局商业房托的年报中看到了什么？这是值得吾辈投资者深思的事。

(资料图)

每个行业都有其不同的估值方式，成长股看PE，周期股看PB，保险股看PEV，房托则看分派率。

由于港股房托在境外上市，只能利用境外渠道融资，融资利率多是基准利率加点的模式，融到的资金也多是美元、英镑等境外主流货币。2022年初，西方主要经济体大幅加息，导致上述货币利率飙升，境外上市的房托融资成本快速增加。加之疫情使得部分中小租户退租，房托持有物业租金收入下降，投资者对房托分派率产生了悲观担忧。

先一步发布年报的越秀房托，其分派率就从2021年的7.59%下降至2022年的6.63%，因此，年报后$越秀房产信托基金(00405)$基金净值下跌。截止23日收盘，越秀房产信托基金3月份累积下跌18.57%。

招商局商业房托2020-2021年分派率分别为7%和7.1%。

招商局商业房托2022年财报数据显示，2022年基金分派率仍有7%，和前两年保持在同一水平线。而承诺分派率达到了惊人的13.1%，创历史最好水平。包括我在内的投资人此时才发现，招商局商业房托分派率没有下降，基金净值已经跌过头了！

最后，流动性也是影响港股房托净值表现的根本原因。越秀房托除了分派率下降外，还拟将房托基金份额进行“实物分派”；$领展房产基金(00823)$不但进行了上市以来的首次供股（类似配股），折让价格还高达29.6%。两家房托的举动加剧了投资者对其现金流保障的担忧。

在这里不得不称赞一下招商局商业房托的财务人员，去年末直接将高息的美元债务替换成了低息的人民币贷款，仅这一个举动就让招商局商业房托净利润增厚数千万。且以后除分红支出外，再也不用考虑汇兑损益的影响，投资者关注的焦点也能回归物业的出租回报率本身了！

2023年，港股房托当选国/央企房托，因为国/央企房托去年为承租人提供不同程度的减租，业绩前值更低，民营房企则不受“减租政策”影响。以招商局商业房托为例，2022年就为承租人减免租金达3640万。今年经济秩序已回归正常，国/央企物业也不必再行减租，投资预期差更大一些。

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