我原本在《地产股的正确估值方法、极简估值方法和操作策略》这个帖子里说了：对地产股，看PE（市盈率）毫无意义！看NAV（每股资产净值）是最接近正确的估值方法，只是行情软件上没有它，一般人也做不到如何估算NAV；看PB（市净率）可以当做一种极简但是易行的估值方法。

但是，上述方法，无论是看NAV、还是看PB，都仅适用于比较正常的情况下！

(相关资料图)

而现在，是处在极不正常的情况下！自从2021年10月份房地产市场的“拆雷行动”被搞成了一场“连环引爆导致塌方事故”到如今仍有气无力，暴雷（现金流紧张导致债务违约）的房企齐刷刷地抛出巨亏的财报——我认为会是无一例外！

而且，我认为它们都是有意做账做成巨亏的！

它们为什么这么做，请参见我的另一个帖子《房企财报突然“净利巨降”或者“净利巨亏”是怎么回事》。此外，再补充（订正）一个我之前在其中的“可以卖惨”这一条中没有说透、现在感觉有必要单列出来的重要原因：

通过“摆烂”与债权人进行博弈，把财报做成巨亏大大降低项目和公司整体账面上看起来的清算价值，避免被债权人起诉要求项目子公司或公司本身进入破产清算程序。“巨亏”，也就是相当于在对债权人说：如果你们要起诉进入破产清算程序，无论是针对项目子公司还是公司本身，那么你们（和法院）就要看到，现在的（账面上的）清算价值恐怕并不能覆盖你的债权；如果你们不这么做，反而有可能等到市道好转就能还上你们的钱。“双赢”还是“双输”，你们要考虑清楚！

其实债权人也不傻，也会权衡利弊。这就是为什么债权人纷纷接受与暴雷房企协商债务重组、债务展期，而没有要求更激进的破产清算，甚至连通过诉讼要求强行冻结和划转资产偿债的从总体上看也并不太多。因为，从理智上，他们相信目前的房地产市场的这种极不正常的状况并不能维持太久，政策必将出手相救，否则造成的后果会远超常人所能想象！

傻的是股民！一看谁财报巨亏，就认为这家房企真不行了，应该赶紧跑路，或者打死不碰！还摆出貌似颇有道理的“估值依据”——不说PE惨不忍睹了，就是PB都“原本以为很低，一下子高了不少！”。是这样吗？既是，也不是——

财报巨亏，的确会导致账面上的归属股东净资产突降、PB 突升，实际上连NAV都是突升的，因为归属股东净资产也是NAV的一个比较大的组成部分。表面上，（基于价值投资理念的）投资价值的确是突降的！

但这只是表面上，这么看问题完全是“呆会计”的看法！

首先，我们要看到这种财报巨降甚至巨亏在很大程度上是做账做出来的，尤其是巨亏的财报！相信看过我上面给出链接的《房企财报突然“净利巨降”或者“净利巨亏”是怎么回事》一文的人会有所领悟。在这种账面上，归属股东净资产是极度扭曲的——换句话说，暴雷后巨亏的房企，实际上比它账面上看起来值钱。

其次，正因为归属股东净资产是极度扭曲的，基于归属股东净资产计算的PB也是极度扭曲的——换句话说，暴雷后“巨亏”的房企，看它的PB（或NAV）的意义也失去很多了，“亏”得越多，失真越厉害。至于到底失真有多厉害，如果你不能做到准确还原这些房企财报上的失真（事实上你站在房企财务部门之外是做不到的），你就只能猜了。因此，如果你还要看PB，你需要做的也许是在你看到的PB上先除以某个毛估估的大于1的正数，例如1.5、2、甚至2.5……，然后再来重新感觉一下。

所谓价值投资，估值是锚！但如何才能比较准确地对一家房企进行估值，本来就是一个很难的问题，现在则是难之又难！不过好在，即使你不能做到用完全靠谱的方法做到完全准确的估值，只要你真的懂房地产业务、懂房地产财务、懂得目前的大势，你还是能用各个房企在前几年正常运营时的估值指标值作为参考点，往正确而不是错误的方向粗略判断目前各个地产股的估值（比如PB，或NAV）相对大致如何、以及未来会如何演变。只是，不要再无知地拿现在你看到的PB说话了，（本文强调的就是）它已经严重失真了！

至于还在拿PE说话的，我只能说，对于地产股，你根本就没入门！事实上，除了对极少数极其类似债券的股票，你对所有的其它股票该如何估值也都没入门，更千万不要开口闭口价值、估值、价值投资这类词汇！

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